Qu’est-ce que le viager
Le viager est un pratique de vente victime de nombreuses idées reçues, et qui n’est pas forcément bien vue de tous. Mais la réalité est que le viager est surtout méconnu. Entre principe, prix, avantages, risques et répartition des charges ; voici tout ce que vous devriez savoir avant de vous lancer dans une vente en viager.
Quel est le principe du viager ?
Le viager consiste à vendre un logement à un tiers, qui verse en échange une rente viagère périodique au vendeur (crédirentier) jusqu’à son décès.
La rente viagère peut être accompagnée du bouquet, une somme versée par l’acheteur (débirentier) directement à la conclusion du contrat.
Le principe d’aléa
La vente en viager repose sur le principe d’aléa. En effet, le montant pour lequel le bien sera acquis reste inconnu pour le vendeur et pour l’acquéreur au moment de la vente, car ce montant dépend de la date du décès du vendeur.
Par conséquent, le décès du vendeur ne doit en aucun cas être prévisible lors de la signature de l’acte de vente, sinon, le principe d’aléa serait rompu. L’acquéreur ne doit par exemple pas être au courant d’une quelconque maladie dont le vendeur serait atteint.
Si le décès du crédirentier survient dans les 20 jours suivant la signature de l’acte de vente, le principe d’aléa pourrait être remis en cause. Dans ce cas, la loi considérera que le décès était prévisible, et par conséquent, la vente pourrait être annulée, car elle ne serait pas considérée valable.
Quels sont les types de viager ?
Viager libre
Lors d’un viager libre ou viager vide, le vendeur n’habite plus dans le logement. Ce dernier cède son bien à l’acheteur qui en prend immédiatement possession, sans avoir à attendre le décès du vendeur.
L’acquéreur dispose librement du bien pour l’occuper ou le louer et percevoir les loyers. C’est ce qu’on appelle le droit d’usufruit, c’est-à-dire le droit de faire usage d’un logement sans en être le propriétaire.
En pratique, un viager libre aura un prix supérieur à celui d’un viager occupé, car le vendeur abandonne son bien.
Viager occupé
Le viager occupé constitue la majorité des cas de ventes en viager. Dans ce type de vente, le vendeur conserve le droit d’habiter dans son logement jusqu’à son décès.
Généralement, le vendeur n’obtient qu’un droit d’usage, il n’a alors que le droit d’habiter son bien, mais pas de le louer.
Mais il est également possible que le crédirentier conserve le droit d’usufruit. L’usufruitier pourra alors utiliser le bien, y habiter ou bien en percevoir des revenus locatifs, sans pouvoir en disposer. Dans ce cas, la rente et le bouquet seront adaptés.
Pour un viager occupé, le logement peut être utilisé par le vendeur toute sa vie. Ce n’est donc qu’après le décès du vendeur ou du dernier survivant que le débirentier pourra profiter du bien immobilier.
Quel est le prix d’un viager ?
Le paiement d’un viager est généralement constitué de deux sommes : le bouquet et la rente viagère.
Le bouquet
La première partie est une somme versée le jour de la signature de la vente. On appelle cette partie du prix le bouquet. Le bouquet n’est pas obligatoire, et son montant peut être librement fixé par les deux parties. En général, le bouquet correspond à peu près à 30 % de la valeur totale du bien.
La rente viagère
La deuxième partie du paiement d’un viager est la rente viagère. Celle-ci peut être versée de manière mensuelle, trimestrielle ou annuelle, à une ou plusieurs personnes physiques.
Lorsqu’il y a plusieurs bénéficiaires (par exemple des époux), la rente peut s’adapter de deux manières différentes en cas de décès de l’une des personnes. La rente peut être réversible ; dans ce cas-là, la rente est reversée entièrement à l’autre bénéficiaire. Au contraire, dans le cas d’une rente réductible, la somme versée sera réduite proportionnellement.
La valeur de la rente peut notamment être définie par plusieurs éléments :
- la valeur du bien,
- l’âge et l’espérance de vie du crédirentier,
- le montant du bouquet s’il y en a un,
- s’il s’agit d’un viager libre ou occupé.
En revanche, le montant total de la rente n’est pas définissable à l’avance.
Les parties peuvent se mettre d’accord pour intégrer une clause d’indexation, qui permet de réviser le montant de la rente. Ces révisions sont basées sur plusieurs facteurs, comme sur un indice publié par l’INSEE
Quels sont les avantages d’une vente en viager ?
Avantages pour l’acheteur
La vente viagère permet au débirentier, de devenir propriétaire sans forcément avoir besoin d’un apport personnel. En effet, en plus de payer par échelons, cela permet possiblement d’acquérir un bien à un prix inférieur à sa valeur réelle.
Avantages pour le vendeur
Le crédirentier du bien en viager, bénéficie de nombreux avantages.
Tout d’abord, à compter de la signature de l’acte de vente, il profitera d’une rente jusqu’à la fin de sa vie.
De plus, la vente en viager comporte un régime fiscal avantageux :
- Le bouquet est exonéré d’impôts.
- La rente viagère bénéficie d’un abattement fiscal variable en fonction de l’âge du crédirentier lors du premier versement.
Plus l’âge du crédirentier est élevé, la partie de la rente imposée décroît avec l’âge du crédirentier. À partir de 70 ans, seulement 30 % de la rente est imposée.
Quels sont les risques d’un viager ?
Pour la protection du vendeur, et s’assurer du paiement des rentes, il peut décider d’inscrire dans l’acte de vente les deux clauses suivantes :
- clause résolutoire : elle permet au vendeur de récupérer son bien si les rentes ne sont pas versées par l’acheteur ;
- clause pénale : autorise le crédirentier à conserver le bouquet en cas de résiliation du contrat de vente.
À cause du principe d’aléa, si le vendeur vit plus longtemps que son espérance de vie, le prix du bien immobilier peut finalement devenir très désavantageux pour l’acheteur. C’est pour cela qu’il faut faire très attention à votre achat, et évaluer les possibilités à l’avance. N’oubliez pas que l’achat en viager est un pari sur la vie, et qu’il s’agit d’un investissement incertain.
Que vous souhaitiez acheter ou vendre en viager, veillez à vous faire accompagner par des professionnels spécialisés, tels que des notaires. Cela permettra d’éviter au maximum les pièges du viager, et cela minimise les risques. Vous pouvez également vous référer à la législation sur la vente en viager.
Qui paye quoi
En fonction du type de viager et des accords passés dans le contrat, les charges du logement vendu seront réparties différemment entre l’acheteur et le vendeur.
Pour modifier à qui reviennent les charges, celles-ci peuvent également être définies dans l’acte de vente.
Dans le cas d’un viager libre
Dans le cas d’un viager libre, tout est à la charge de l’acheteur.
C’est-à-dire qu’il va devoir prendre en charge l’entretien, les travaux et les réparations ainsi que toutes les charges (factures d’énergie, taxes, impôts …).
Dans le cas d’un viager occupé
Pour un viager occupé avec usufruit, le vendeur doit prendre en charge les réparations et l’entretien courant, les taxes d’habitation, foncière et d’enlèvement des ordures ménagères, ainsi que les factures d’énergies.
Seules les grosses réparations devront être à la charge de l’acheteur.
Pour un viager occupé avec droit d’usage, la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères sont à la charge de l’acheteur. Le reste des charges et travaux doivent être répartis dans l’acte de vente.
Le viager est donc un investissement à la fois bénéfique au vendeur, qui obtient une rente, et à l’acheteur qui peut acheter un bien immobilier plus facilement qu’en procédant par une vente immobilière classique.
