La contestation de retenue sur caution fait partie des litiges les plus fréquents entre les propriétaires et les locataires. En effet, tout locataire à la signature de son bail doit verser un dépôt de garantie ou caution à son propriétaire. Ce dernier, à la fin du contrat, se doit de restituer l’intégralité de la somme si le logement n’a subi aucune dégradation. Au cas contraire, les montants défalqués de la caution doivent être justifiés et approuvés par le locataire. Alors, dans quels cas le propriétaire est-il autorisé à faire une retenue sur la caution ? Quelle est la procédure à suivre par le locataire pour contester une retenue sur sa caution ? Trouvez toutes les informations dans cet article !
Quelles sont les dispositions légales sur la restitution de caution ?
Avant de contester une retenue sur caution, il faut être sûr en tant que locataire que vous avez raison. Pour le savoir, il est impératif de maîtriser ce que dit la loi par rapport au contexte dans lequel le propriétaire a le droit ou non de prélever une certaine somme de votre caution.
Tout d’abord, à la fin du contrat de bail, un état des lieux de sortie doit être effectué par le propriétaire. S’il est conforme à celui d’entrée, vous devez récupérer une caution égale à celle que vous avez versée en début de contrat, et ce, dans un délai d’un mois maximum.
Si les deux états des lieux ne concordent pas, votre caution devra être versée sous deux mois. Dans ce cas, le propriétaire est obligé de vous transmettre, dans le délai imparti, des preuves des sommes retenues sur votre caution. Il peut s’agir des devis de travaux ou des factures justifiant les réparations effectuées dans le logement après votre départ.
Notez que toutes les réparations à faire dans un logement ne sont pas systématiquement de la responsabilité du locataire. Lorsque les dégradations sont liées à l’usure normale des installations (peinture défraîchie, papier peint déteint, marques des appareils électroménagers, etc.), les réparations s’imposent au propriétaire.
En revanche, toutes charges et les loyers impayés, ainsi que les montants des réparations de tous les autres dommages provoqués par le locataire, doivent être retirés de sa caution. En conséquence, il ne saurait prétendre à récupérer une caution égale à ce qu’il a versé au départ.
Le refus de signature de l’état des lieux de sortie
Pour contester une retenue sur caution, la première précaution à prendre est de ne pas apposer votre signature sur l’état des lieux de sortie. En effet, le rôle de ce document est de constater l’état du logement après son occupation. Il va donc faire mention d’un certain nombre de détails qui seront comparés avec l’état du logement à votre entrée.
Ce qu’il faut faire, c’est de lire attentivement l’état des lieux et d’être très vigilant quant aux expressions qui y sont utilisées. Si les bons termes ne sont pas employés, la retenue sur la caution sera avérée. Pour éviter certaines confusions, certains locataires choisissent de confier la réalisation de l’état des lieux de sortie à un huissier de justice, non pas sans l’accord du propriétaire. Les frais sont supportés à part égale par le locataire et le propriétaire.
Dans tous les cas, en tant que locataire, vous avez le droit de faire des remarques écrites sur l’état des lieux de sortie. Vous pouvez exiger leur prise en compte, afin que le document soit corrigé et convienne finalement à toutes les parties. Ce n’est qu’après cela que vous devez signer l’état des lieux.
Notez que votre signature traduit votre consentement. De ce fait, si vous voulez faire une contestation de retenue sur caution, mais que vous signez l’état des lieux, alors vous approuvez les faits. Le propriétaire pourra utiliser le document signé comme une preuve, en cas de litige ultérieur.
Le règlement à l’amiable
Contester une retenue sur caution peut émaner parfois d’une mauvaise compréhension entre le propriétaire et le locataire. Avant de porter l’affaire devant la justice, un règlement à l’amiable peut être la meilleure solution pour récupérer une caution dans des délais raisonnables. Pour ce faire, le locataire doit chercher dans un premier temps à comprendre les retenues faites par le propriétaire sur sa caution.
Il lui envoie, à cet effet, une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception pour la restitution totale ou partielle de sa caution. À ce courrier, le propriétaire a l’obligation de répondre. Il doit donc envoyer à son locataire une lettre dans laquelle, il détaille les raisons des différents montants déduits de la caution. Pour plus de crédibilité, il peut joindre à son courrier toutes les pièces justificatives, qui sous-tendent les informations contenues dans sa lettre.
Si, en dépit de la réponse du propriétaire, le locataire n’est toujours pas convaincu et continue de contester la retenue sur caution, il peut se référer à la commission départementale de conciliation. C’est une instance qui a pour mission d’accompagner les locataires et les propriétaires dans la résolution à l’amiable de leurs différends.
Le locataire leur envoie alors une lettre recommandée, toujours avec avis de réception, pour exposer le problème. À la lettre, il adosse le contrat de bail du logement en cause. La saisine de cette commission et l’appui qu’elle apporte sont totalement gratuits.
Le recours au tribunal judiciaire
C’est le dernier recours dont dispose un locataire pour la contestation de retenue sur caution. À préciser que le tribunal judiciaire doit être saisi, uniquement lorsque les règlements à l’amiable n’ont pas pu résoudre les différends. Le locataire dispose d’un délai de prescription de cinq ans, à partir de la date de remise des clés au propriétaire, pour saisir le tribunal judiciaire.
Le tribunal judiciaire, anciennement appelé tribunal d’instance, doit être celui qui couvre l’espace géographique où est situé le bien locatif en cause. Après le dépôt de la plainte, les deux parties seront convoquées par le juge. Chacune d’elle apporte les preuves nécessaires pour se justifier.
Il revient au juge, après avoir écouté les deux parties, de trancher l’affaire. À ce niveau, deux cas sont envisageables. Le premier est celui où le locataire a tort. Il ne peut donc pas récupérer une caution égale à celle versée lors de la signature du bail. Les montants dûment justifiés par le propriétaire seront préalablement déduits et le reliquat (s’il y en a) lui sera rendu.
Le second cas, c’est celui où le locataire a raison de contester la retenue sur caution, car celle-ci aura été déclarée injustifiée par le juge. À ce niveau, le propriétaire devra verser à son locataire, l’entièreté de la caution, plus les intérêts au taux légal en vigueur. Si le montant total excède 5 000 euros, le locataire obtiendra du juge une injonction de payer de son débiteur (le propriétaire).
La contestation de retenue sur caution est une situation assez courante. D’un côté, il y a le propriétaire qui cherche à supporter le moins de dépenses possibles pour les travaux. De l’autre, il y a le locataire qui désire récupérer sa caution intégralement dans la mesure du possible. Sans un recours aux textes de lois, le conflit peut être inévitable et peut parfois prendre d’énormes proportions. Pour prévenir cela, il faut, dès l’état des lieux d’entrée, être vigilant, pour que les descriptions soient conformes à la réalité. De plus, le locataire doit veiller à bien entretenir le logement pour ne pas avoir à faire une contestation de retenue sur caution à son départ.