Élaborer un plan de financement immobilier

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L’un des moyens les plus courants de financer un projet immobilier est d’avoir recours à un crédit immobilier. Cependant, contrairement à ce que certaines personnes pensent, il n’est pas toujours facile d’obtenir un tel financement. Pour maximiser vos chances et parvenir à un accord de financement avec la banque, l’idéal serait de bien préparer votre projet. Pour ce faire, vous aurez nécessairement besoin d’établir un plan de financement immobilier bien détaillé. II s’agit d’un document qui recense l’ensemble des dépenses liées à votre projet et les ressources disponibles pour le réaliser. Il vous renseigne sur la faisabilité de votre projet et vous permet de connaître précisément le montant des prêts immobiliers que vous pouvez emprunter à la banque. Comment donc établir un plan de financement immobilier ? Suivez le guide !

Faire le bilan de votre apport personnel et des aides financières potentielles

Avant d’estimer vos besoins en financement pour votre projet immobilier, vous devez dresser un bilan de votre apport personnel et des aides potentielles auxquelles vous pouvez prétendre. Pour estimer cet apport, vous devez tenir compte de plusieurs éléments.

Votre épargne

L’épargne constitue la somme que vous apportez vous-même. Elle peut provenir de vos économies réalisées au fil des années sur un compte épargne logement (CEL) ou sur un plan épargne logement (PEL), d’un héritage, d’une épargne salariale ou d’une prime professionnelle.

Votre vente immobilière

Vous avez un bien immobilier que vous envisagez de vendre afin de financer l’achat de votre nouveau bien ? Si oui, alors n’oubliez pas d’inclure dans votre plan de financement immobilier la somme obtenue après la revente. Dans le cas où le bien n’aurait pas encore été vendu, vous pouvez le faire estimer par un professionnel afin d’évaluer son prix.

Les prêts sans intérêts (effectués auprès de vos proches) et les donations

Vous devez aussi tenir compte des prêts familiaux réalisés et des donations reçues. Il convient toutefois de préciser que les donations ne sont libres de droits que si elles respectent un certain nombre de conditions. Tout d’abord, leur montant ne doit pas excéder 100 000 euros. Ensuite, elles doivent nécessairement provenir de votre père ou de votre mère.

Les prêts aidés

Il existe également de nombreuses aides à l’achat. Parmi ces aides figurent le prêt à taux zéro, le prêt d’accession sociale, le Prêt Action Logement… Si vous êtes éligible à l’une de ces aides, vous devez le mentionner dans votre plan de financement immobilier, car elle peut aussi servir d’apport.

Les aides complémentaires

Il y a également certaines aides complémentaires telles que le crédit impôt qui peuvent réduire le montant de votre investissement. Vous pouvez donc vous en servir pour financer votre projet immobilier.

Un bon apport personnel doit représenter entre 10 et 20 % du prix du bien immobilier. Plus votre apport sera important et plus le taux d’intérêt sera intéressant. Retenez toutefois qu’il est possible d’obtenir un prêt sans apport (totalement financé par la banque) à condition de présenter un dossier très solide.

Évaluer l’ensemble de vos dépenses

Une fois que vous aurez fait le bilan de votre apport personnel et des aides potentielles dont vous pouvez bénéficier, vous devez maintenant évaluer le coût total de votre acquisition. Pour calculer ce coût, vous devrez tenir compte de nombreux éléments. En effet, outre le prix d’achat du bien, l’acquisition d’un bien immobilier entraîne un très grand nombre de dépenses qui ne seront pas forcément incluses dans le prêt.

Le prix du bien immobilier

Le prix du bien immobilier est la première dépense à prendre en compte. Vous devez donc nécessairement l’inclure dans le plan de financement immobilier.

Les frais d’agence

Si vous faites appel à une agence immobilière, cette dernière devra toucher une commission de vente. Cette commission représente en moyenne 4 à 8 % du prix final du bien et vous devez l’inclure dans votre plan de financement immobilier.

Les frais de notaire

Il ne faut absolument pas oublier d’inclure ces frais dans votre plan de financement. Ils sont généralement composés de 3 types de dépenses :

  • Les impôts et les taxes : ils sont versés à l’État et peuvent représenter jusqu’à 6 % de la valeur du bien.
  • Les honoraires et débours : ils permettent de rémunérer les intermédiaires lors des démarches légales et normatives du notaire.
  • Les émoluments du notaire : ils correspondent à la rémunération du notaire.

Il convient de préciser que si vous achetez un bien neuf, les frais du notaire représenteront 2 à 3 % du prix du logement que vous avez acheté. Pour un bien ancien, ils seront de 8 à 9 %.

Le coût des travaux

Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier ancien, vous aurez certainement besoin d’effectuer des travaux de rénovation. Vous devez ajouter ces dépenses à votre plan de financement immobilier. Si le bien est situé dans une copropriété, vous devez également y ajouter les charges de copropriété.

Les frais de dossier

Lorsque vous faites une demande de prêt immobilier auprès de la banque, elle analyse d’abord votre dossier. Si la demande de votre prêt est acceptée, alors le traitement de votre dossier sera facturé. Le montant varie d’une banque à une autre. Toutefois, en faisant appel au service d’un courtier en immobilier, il est possible de bénéficier d’une exonération totale ou partielle.

Les frais de courtage

Pour gagner du temps et surtout augmenter vos chances d’obtenir le prêt immobilier, l’idéal est de solliciter les services d’un courtier immobilier. Vous devez donc régler les frais de courtage si votre demande de prêt est acceptée.

Les frais de garantie

La banque peut exiger le dépôt d’une garantie. Cette garantie sert de protection à la banque en cas de non-remboursement. Vous avez le choix entre diverses garanties telles que l’hypothèque, le privilège de prêteur de deniers, le cautionnement et le nantissement.

L’assurance emprunteur

La majorité des banques ne vous octroieront pas de prêt si vous ne souscrivez pas à une assurance emprunteur. L’estimation de cette dépense dans votre plan de financement immobilier dépend de plusieurs facteurs. Ces facteurs sont entre autres votre profil, votre âge, votre profession, votre état de santé…

Calculer votre capacité d’endettement

Une fois que vous aurez finalisé votre plan de financement immobilier, vous pouvez maintenant calculer votre capacité d’endettement. Cela revient tout simplement à déterminer la somme mensuelle qui sera consacrée au remboursement du prêt. Pour calculer votre taux d’endettement, vous devez tenir compte de plusieurs éléments.

Ces éléments sont entre autres vos revenus nets mensuels, le montant de votre apport personnel, la durée du remboursement du prêt et le taux d’intérêt qui est pratiqué par la banque. Après le calcul, votre taux d’endettement ne doit pas excéder les 33 % de vos revenus mensuels. Dans le cas contraire, il vous sera très difficile d’obtenir ce prêt.

Choisir entre le taux fixe et le taux variable

Lorsque vous introduirez votre demande de prêt auprès de la banque, elle vous demandera de choisir entre le taux fixe et le taux variable. Chaque type de taux présente aussi bien des avantages que des inconvénients.

Le taux fixe

Le taux fixe a l’avantage de ne pas changer durant la période de remboursement. Il vous permet de savoir exactement la somme que vous devez rembourser tout au long de la durée de l’emprunt. Toutefois, il est généralement plus élevé que le taux variable et vous devrez payer des frais supplémentaires en cas de renégociation du taux.

Le taux variable

Le taux variable a l’avantage d’être moins élevé que le taux fixe. Cependant, il a tendance à fluctuer en fonction des indices financiers. Il peut donc baisser ou augmenter à tout moment. Il existe tout de même certains moyens permettant de limiter les conséquences. Vous pouvez, par exemple, reporter la variation sur la durée de votre prêt et non sur le montant de vos mensualités.

 

Pour bien préparer votre projet immobilier, établir un plan de financement constitue sans aucun doute une excellente préparation. Une fois que vous aurez établi votre plan de financement immobilier, vous pourrez le présenter aux banques ou aux établissements de crédits. Votre plan leur permettra d’avoir une meilleure lisibilité sur le projet envisagé.

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