Que ce soit pour construire, vendre ou louer un bien immobilier, vous avez besoin de porter une attention particulière à la hauteur sous plafond des pièces de votre bien. Dans le cas d’une vente immobilière, c’est la loi Carrez qui établit la hauteur sous plafond minimale.
Qu’est-ce que la hauteur sous plafond ?
Avant de vraiment rentrer dans le sujet et de connaître précisément les réglementations sur la hauteur sous plafond minimale légalement, il faut déjà bien savoir de quoi il s’agit.
La hauteur sous plafond est la distance verticale entre le sol et le plafond d’une pièce. Autrement dit, c’est la hauteur des murs d’une pièce.
Quelle est la hauteur sous plafond idéale ?
La hauteur sous plafond standard se trouve autour de 2,5 m. Bien qu’il s’agisse d’une moyenne, cela permet de se faire une bonne idée de la hauteur générale des plafonds.
Il est souvent convenu que la hauteur de plafond idéale est située entre 2,20 et 2,70 m.
Que dit la loi Carrez sur la hauteur des murs ?
La LOI n° 96-1107 du 18 décembre 1996, aussi appelée loi Carrez, a été établie pour protéger les acheteurs de lots immobiliers en copropriété. Cette loi s’applique donc en France en cas de vente d’un bien immobilier en copropriété. Il peut s’agir d’une copropriété verticale (un immeuble) ou bien d’une copropriété horizontale (par exemple des maisons mitoyennes).
Cela signifie que lors d’une vente d’un appartement ou d’un local dans une copropriété, le propriétaire doit fournir la surface précise du bien, qui doit être mesurée selon les critères établis par la loi.
Cette réglementation est une protection pour les acheteurs ; en effet, c’est une garantie de connaître la surface du bien immobilier en vente.
Il est obligatoire de fournir une attestation de superficie loi Carrez pour vendre un logement en copropriété. Le résultat des mesures de la superficie Carrez doit donc apparaître dans les documents de vente.
Qui peut faire un diagnostic Carrez ?
Le propriétaire peut lui-même effectuer un diagnostic loi Carrez. Cependant, pour une mesure précise de la superficie privative, il vaut mieux contacter un professionnel reconnu (un géomètre ou un architecte par exemple). En plus de la mesure plus détaillée, en cas d’erreur ou de problème sur la superficie privative, la responsabilité reviendra non au propriétaire, mais au professionnel ayant effectué le diagnostic.
Tant qu’aucuns travaux altérant la superficie n’ont été effectués, l’attestation de superficie Carrez possède une durée de validité illimitée.
Que comprend la surface Carrez ?
La mesure de la superficie privative selon la loi Carrez calcule la superficie des planchers des locaux clos et couverts. Les murs, les cloisons, les marches, les escaliers, les embrasures et les gaines sont exclus de cette superficie. Pour être pris en compte par la loi Carrez, tous les espaces mesurés doivent avoir une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m.
Le calcul de la superficie privative ne prend pas en compte les surfaces inférieures à 8 mètres carrés, ces espaces ne sont pas concernés par la loi Carrez. Cependant, il convient de rappeler que le Code de la construction et de l’habitation impose une superficie minimale de 9 mètres carrés pour une chambre.
Concernant le type de pièces pris en compte par la superficie loi Carrez, il s’agit de toutes les pièces considérées comme propres à l’habitation. Comme dit précédemment, seulement les pièces fermées, couvertes, et d’au moins 1,80 m sont incluses. Les caves, garages, parking, greniers non aménageables, ainsi que les jardins, terrasses et balcons, ne sont donc pas compris dans la surface Carrez.
Par exemple : pour une pièce mansardée, seulement la partie avec la hauteur sous plafond respectant le minimum légal sera prise en compte dans la surface Carrez.
Un placard ne sera pris en compte uniquement si sa hauteur sous plafond est d’1,80 m ou plus.
En ce qui concerne les mezzanines, elles ne sont comprises que si la hauteur sous plafond respecte le minimum de la loi Carrez. Également, la mezzanine doit être fixe et “en dur”, c’est-à-dire qu’elle ne soit pas une structure mobile faisant partie du mobilier.
Que dit la loi Boutin ?
Là où la loi Carrez concerne les ventes de biens immobiliers en copropriété, la loi Boutin (ou LOI n°2009-323 du 25 mars 2009) s’applique aux logements locatifs.
Cette loi impose aux propriétaires de logements en location de mentionner la surface habitable du bien dans le contrat de location.
Les critères de calcul de la surface habitable selon la loi Boutin diffèrent légèrement de ceux de la loi Carrez. Les critères de la loi Boutin sont plus stricts et vont donc inclure moins d’espaces que le calcul de la surface privative habitable.
Selon la loi Boutin, un logement en location doit comporter au moins une pièce principale dont la surface est d’au moins 9 m2, et dont la hauteur sous plafond est d’au moins 2,20 m, pour le reste des pièces, il faut au minimum une hauteur de plafond de 1,80 m.
Tout comme la loi Carrez, la loi Boutin n’inclut pas les murs, les cloisons, les marches, les escaliers, les embrasures et les gaines dans son calcul de surface habitable. En plus des caves, garages, parking, ainsi que les jardins, terrasses et balcons, la surface habitable mesurée avec la loi Boutin exclue de son calcul les greniers, sous-sols et vérandas.
En résumé, la loi Carrez concerne la superficie privative d’un bien immobilier en copropriété en vente ; et la loi Boutin s’applique pour la surface habitable d’un logement en location.
Dans les deux cas, il est obligatoire d’obtenir et de fournir une attestation dans le contrat.
En cas de litige sur la superficie Carrez
Dans le cas où la superficie Carrez n’est pas mentionnée sur l’acte de vente : l’acquéreur peut demander la nullité de la vente.
Si la superficie indiquée est supérieure à la superficie réelle, et que cette différence est supérieure à 5 %, vous pouvez exiger un remboursement partiel du loyer et une réduction de celui-ci, proportionnellement à la surface manquante.
En revanche, si la superficie indiquée est inférieure à la superficie réelle, et que la situation bénéficie donc à l’acheteur, le vendeur ne peut pas demander une révision du prix de vente.
